地产已死

原文地址:http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102dyvc.html

尽管房地产自从3月份至今量价齐飞,最近房地产股大涨,老王的个人看法是:

  地产已死!

  屡次有朋友提及任志强所说的明年地产会大涨的逻辑,基于的理由,我也看到了数据。在这一年里,地方政府卖地和房地产业开工的数字急剧下滑,因此将造成第二年供应减少。

  如果我们把趋势放在一个牛市格局,纯以供需格局来分析明年走势,这个结论是正确的。正如你把股票大势放在过往的格局里来分析,钻石底或玫瑰底都是正确的。但放到一个熊市的大格局里,无论是地产还是股市,这都是错误的。

  人民币进入下跌区间,股市进入下跌区间,反应的是整个经济架构的衰退。商品短暂上涨,是受到宽松预期的支撑。这个时候,你看到政策面的进退失据。

  从各个地方反映出来的迹象,房地产市场开始尝试退出期房预售,换为现房销售;同时,房地产税将会推出。这是明朗的信号。

  至此,这两个措施一旦形成预期,市场心理将会一片恐慌。大量的房地产企业会面临资金链断裂,而市场失去了上涨预期后,除了那些最后接盘的刚需,将无任何投机者接盘。在一个市场失去投机需求后,一个市场的活跃度,和对未来盈利的失望,将会压制所有的价格上涨心理。

  之后会出现一次量变到质变的断崖式下跌,然后进入漫长的阴跌。

  这里面推波助澜的还有对人民币资产下跌的预期,导致的资本外流心理加速。

  实际上,现在如果你还对房地产明后年的上涨抱有幻想,你将会是屋子里最后的傻瓜。

看多中国房地产的原因

免责声明:本文纯属个人意见表达,仅供参考探讨,如根据本帖进行任何实际操作,本人不负责

—————————————————————————————–

看空中国房地产,认为必然会跌的人,大概有以下论调:

 

1、曾经的中国房价很低。不可否认这是事实,尤其是现在的房价和四五年前的对比,很容易让普通民众心理失衡。但是,学过统计学和经济学的人知道,历史数据预测未来的能力并不靠谱,过去不说明未来

 

2、从供求关系分析。这种观点认为:这几年建了这么多房子,比如北京五环内都盖满了,但是为什么房价还高,就是房子供给没有释放到市场。从对楼盘空置率的观察,似乎能佐证这个观点。但是这种分析往往只关注了产品市场的供求关系,而忽视了另一个市场:投资市场。在国内,房地产对普通民众来说是必需品,满足居住需求的商品,但是对中产和富人来说,是投资品。在国内缺乏好的投资标的的情况下,房地产成为了一个理想的选择。其收益率这几年已经得到了验证。

 

针对第二种观点,一个针对性的措施就是房产税,迫使中产和富人将房产释放出来。房产税是政府鸡贼的行为,一方面转移民众对房产现状愤怒情绪,另一方面捞钱。至于它有没有用?我相信最直接的结果可能是房租的又一轮上涨,以后租房者又得为房产税买单了。

 

第一、二种简单,易于被普通人理解和接受,但是用来解释房产价格显得太幼稚

 

3、从金融体系稳定性分析。这种观点认为:房地产价格的虚高造成了严重的资产泡沫,由于房产的两端:购房者和地产商都大量使用银行贷款,债务形成了巨大的杠杆。一旦高房价破灭,地产商大量破产,银行大量出现坏账,购房者负资产,大量城市白领和准中产被消灭,对整个经济造成严重打击。类似的情况可以参照美国的次贷危机前的次贷和日本的八十年代。

 

4、从经济发展的路径。这种观点认为,资产价格上升带来资源的大量错配,一个现象是浙江的民营企业这几年都做房地产,有些企业甚至不做主业只炒房了。从此以往,实业成本上升并空心化,会严重干扰经济的健康发展。

 

以上两种观点是目前大部分经济学家持有的观点,如许小年、郎咸平,也是官方媒体意见中常提到的。可以说,基本揭示了房地产泡沫的危害。

 

那么为什么还看多中国房地产?

答案是中国政府找不到更好的拉动经济的措施。中国目前最大的问题是就业和经济发展,其中就业是政治问题,也和维稳密切相关,可以说是各级政府头上的达摩利斯之剑。为了保经济增长,保就业,政府动用了所有的资源。今年下半年以来,CPI、PMI低迷,温总在浙江的讲话,都说明了形式的严峻,两次降息和国资委大量批项目,地方政府甚至搞出了一个所谓的“四万亿”2.0版本,为未来一两年的经济形势做了个基调:在经济上紧缩不再可行,必须进行“适当的”刺激。

 

这个刺激,最直接的反应就是房地产。

 

政府有大量的内参资料,当然深知房地产对经济的不利,请人民群众相信你们天天在论坛讨论的材料和观点,政府一定比你们了解得深入得多得多,但是基于现实出发,所有的经济刺激手段,最后是两害相权取其轻,保就业和增长,强行忽视经济体系的稳定性和可持续发展。可以想象,中国未来两年可能面临的是一个动荡的经济环境,不论是外部还是内部,这样的情况下,持有货币或者股票无论如何都是糟糕的选择,房产作为避险投资的作用再次凸显。

(转自豆瓣,原文地址:http://www.douban.com/note/232711764/