许善达:房产税不符合当前国情

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唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征“消费税”

许善达/文

中国是否应该尽快推行房产税,房产税究竟效果如何?虽然重庆等地有关房产税试点的消息不断,但政界、学界对此问题并无定论。就此,全国政协委员、原国家税务总局副局长、中国注册税务师协会会长许善达撰文分析认为,在目前和今后一个相当长的时期内,中国不具备对住宅征收房产税的条件。

——编者

对住宅开征房产税(物业税)已经是多年的话题了。

前两届政府对房地产业实施宏观调控时,在税收工具的选择上主要使用的是营业税、个人所得税和契税等。调控的依据是住宅的保有时间(指购买至销售的时间间隔),保有时间长就被视为消费,保有时间短则被视为投资,保有时间特短的就被视为投机。

政策虽有多次变动,总体上是对住宅消费实行低税(大幅度降低法定税率),对住宅投机实行高税(不降低法定税率)。这些政策的实施发挥了一定的作用,短期买卖住宅的交易量减少,保有时间明显延长。

但是,这些政策和地方政府筹集资金发展地方经济以提供公共服务的执政理念有不协调之处,实施一段时间以后,很多地方政府就开始变通。地方政府无权改变政策,就从操作上变通,比如,纳税申报不要求提供原始凭证,不审核纳税人申报中住宅保有时间,在办理房产证书时不要求提供交纳个人所得税的完税凭证,等等。

“征管也是政策”,地方政府对地方税务局的征管指示,使得对高税率住宅销售的调控目标难以全部落实到位。政府几轮调控都呈现出同样的趋势:政策出台发挥了一定效果,过了一段时间,政策在执行中被实际上变通,效果下降,以致房地产,特别是住宅业,又会呈现居民不满、舆论批评、政府被动的局面。

回顾历史,当时中央政府所出台的调控政策是有缺陷的,而即使是有缺陷的调控政策在地方政府的执行中还落实不到位,调控效果必然不能令人满意。在这种形势下,有人提出了对住宅在保有环节开征物业税的建议,认为只要在住宅保有环节开征物业税就可以实现中央政府调控房地产业特别是住宅业的目标。

这种建议当时也不是唯一的。在讨论中,另一种主张是在住宅销售环节开征“消费税”。同意在保有环节开征物业税的人并不多,而同意在销售环节开征消费税的人多一些。由于主张消费税的意见较少见诸于媒体,而主张物业税的人一直在各种场合公开发表意见,在舆论上似乎形成了只有物业税这一种意见了。

两种主张一直没有达成一致。由于主张物业税的意见非常坚定而且强硬,在社会上、媒体上和学术界的声音越来越响,而主张消费税的意见不够强硬,在社会上、媒体上和学术界声音越来越弱。但是,最近在人们认为房产税(物业税)很快就要出台的气氛中,媒体发表的各方面专家质疑、不赞成甚至反对房产税(物业税)的意见多了起来。

事实上,中央几年前已经对房地产业、特别是住宅业的政策做出了重大调整:制定了只能提前超额完成的保障性住房计划。

这个决策恰恰是对若干年来中央政府房地产业调控政策缺陷的纠正。可以肯定,没有供给方面的政策,而且主要是对低收入群体住宅的供给方面的政策,仅仅使用税收政策抑制住房需求从而抑制房价是不可能成功的。

目前,中央对保障性住房建设的战略性决策,获得广大人民群众特别是低收入群体的衷心拥护,有关部门和绝大多数地方政府已经在努力投入中央和地方的资源,形势发展比人们预期的要好得多。

政府在为低收入群体投入大量资源解决他们的住房以后,必然还要继续或同时投入大量资源解决普通居民的住房需求问题,当然,普通居民的住房需求要由政府和市场共同解决。而这项保障性住房建设和今后普通住房建设的重大战略性决策,就是房地产业步入正轨的前提。中国的住宅业已经进入正轨,曙光就在眼前。

目前,是否对住宅在保有环节开征房产税(物业税)似乎成为房地产业政策中唯一被关注的问题。有的专家已经以月为单位计算房产税(物业税)出台时间。

地方政府方面的消息更是扑朔迷离。深圳地方税务局正式声明没有获得国家税务总局和市政府在深圳进行房产税(物业税)试点的指示;北京市副市长宣布北京市没有房产税试点计划;而上海市去年底住房成交量因房产税传闻大增;重庆则在市“两会”上明确在“十二五”期间开征高档住宅房产税,据非正式渠道透露,重庆市拟试点的税叫“特别住房消费税”。

本来对房产税(物业税)的种种不同意见,就使各方面对政府房地产业的政策导向产生了认识混乱,传言中的出台信息更是加剧了混乱。

时至今日,有必要对这种不可行的意见进行系统的论证和评论,以澄清误解和误传。

 房产税确实要出台了吗?

2010年9月29日,多部委联合出台新一轮楼市调控措施,其中提出“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”。国务院文件又提出要“加快推进房产税改革试点工作”,最近重庆市和上海市的消息更是说今年第一季度就要出台了。这是否意味着房产税确实要出台了吗?

现在人们所说的房产税,就是几年前一些人所说的物业税,从提出至今已有六七年时间。物业税的概念不是一个规范的法律用语,内涵存在歧义。而现在物业税的概念基本上被废弃,正式文件里统一称为房产税。当然,仍有人认为物业税的概念很好,甚至还有人认为在房产税之外还有一个物业税,仁者见仁智者见智。

一项大的税收政策调整有三个必经程序:首先,得到基本形成共识的研究结论;其次,起草好税法和实施细则的草案;最后,准备好处理相关问题的配套文件。

“十二五”规划建议是最近一次重要文件中提及这个问题。而文件最新的提法是“研究推进房地产税”。不仅前面有“研究”二字,税种的名称改成“房地产税”,有“地”字和没有“地”字会使研究的内容增加很多。

中国城镇土地是国有的,我们有土地使用税而没有土地税,只对国有土地使用者征收使用国有土地的使用行为税而不是对土地所有者征收的财产税。一座房产的建筑物的产权和土地产权不是一个所有者,对分别拥有房屋产权和土地产权的两个所有者如何征收一座房屋的财产税?就房产税(物业税)而言,这不是一个短期可以完成的任务。

此前若干文件里已经写进了有关房产税(物业税)的内容,应该说提出这种意见并写进正式文件也是有历史原因的。因为提出对住宅在保有环节征收房产税(物业税)是一个全新的政策,是一个新的税收领域,所以正式文件中都有“研究”二字,并未明确说要在某一个时点出台房产税(物业税)。特别是今年初国家领导人视察搬进保障性住房的居民家庭时并没有提到、更没有指示对住宅在保有环节开征房产税(物业税)。

从去年中央经济工作会议的材料中已经发现,对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的提法悄悄消失了。国务院领导在最近的指示中只是强调,增加保障性住房和普通住房供给,鼓励住房消费,抑制住房投资和投机。

在中央决策层如此重大而清晰的信号面前,由于一些官员和学者最近发表了一些关于房产税相当肯定的意见,很多人,包括部分媒体,仍然以为房产税(物业税)在近期会出台,这种判断和中央决策层的信号并不协调。

中央要求任何一级政府,对涉及群众切身利益的重大政策,在决策前都要进行经济效益和社会稳定风险“双评估”。目前尚未获得试点方案已经通过这两方面评估的信息。

特别要说明的是,一些媒体上说,国家税务总局已经和一些地方税务局在试点房产税了。这种传说不准确。我没有看到国家税务总局宣布进行房产税试点。目前正在进行研究的是房产的市场价值评估体系,试点的是房产评估办法。

现在很多房子是没有市场价格的,还只是计算过去的建房成本,这跟现在的资产价值完全不是一个概念。那时候土地是政府审批,是不计成本的。账面上只有建筑物的建筑成本而无法估算其真实的市场价值。

现行税制中的房产税是对商业性房产征税的,而目前按照建筑物的建筑成本的原值征税与市场经济原则完全相悖。即使是已经市场化的房产,其市场价值也不是固定不变的,也会随经济形势变化而变化。

总之,在我国从计划经济向市场经济转化的过程中,房产的市场价值还没有充分的体现出来。通过多年对国外的学习和探索,确实形成了一个共识:税务机关需要一个房产评估体系以及相应的评估办法。

不管什么房产,都要有一个公式,评估出具体市场价值是多少。这是一个很多年以前就开始试点的工作。这作为一项研究是很有价值的,但是要把它运用到实际生活中,特别是住宅价值的计算,那不是短时间就能完成的。

评估办法的试点进展很快,但距离全面推行,作为现行征收商业房产的房产税的计税依据还不能说已经完全成熟,何况作为征收非商业性住宅的房产税的计税依据了。将来评估办法试点成功以后首先投入运行的必然是针对商业房产税。这和马上要出台住宅保有环节的房产税也不是一回事。

曾经有人建议把房产估值办法试点叫房产税估值办法试点,没有被接受。因此,现在没有房产税试点,只有房产估值办法试点。到目前为止,在政府文件中,没有说过这是房产税的试点,误传会引起各方面对政府房地产政策的误解。

 为什么要征收房产税

对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的建议已经提出近十年了。出台房产税(物业税)的目的也和最早提出的目的大不一样。概括来说,主张出台房产税的人提出了三个目的。

第一个目的:在最早提出房产税(物业税)主张时,出台的理由是,在保有环节对住宅开征房产税(物业税)可以抑制需求,降低房价。

第二个目的:随着讨论房产税的热度升高,主张对住宅在保有环节开征房产税的意见中有了新的内容,提出了新的目的。其中比较重要的一项是关于中央地方财政分税制的。

目前对于运行了十多年的分税制已经有不少批评意见,认为中央财政比重已经超过当年推行分税制的目标过多,建议中央调整比例,扩大地方份额。这种呼声非常强烈。

有一种意见给开征房产税赋予了新的内涵。这种意见认为,房产税是地方税体系的一部分,对住宅开征房产税可以为地方政府提供一个较大的收入来源,不必减少中央现有份额,从而缓和中央财政与地方财政的矛盾。

这个建议是要为地方开辟一个新税源,以减轻中央财政的压力。这种主张主要想解决地方财政的收入来源问题,而不仅仅是、甚至不是解决住宅市场调控的问题。

第三个目的:在启动了“十二五”规划的起草工作以后,调节收入分配不公,缩小居民群体收入差距的问题逐渐成为“十二五”规划的重点内容之一。这时又有一种新的意见提出对住宅在保有环节开征房产税可以对高收入群体加税并用这部分税收收入来建设保障性住房,把房产税作为缩小贫富差距的举措。

提到开征房产税(物业税)的目标,十六届三中全会的决定是“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。也就是说,几年以前,中央的决定是“税费改革”的思路,今天一些专家提出为地方政府开辟新税源的思路,与中央这个思路完全相悖。

这三个目的和十六届三中全会的文件精神是一致的吗?回答显然是否定的。

首先要明确,“费改税”和开征新税的两个方向的选择问题。这几年成功的费改税的两个实例是车购费改为车购税和养路费等六项收费改为消费税。特别是上两届政府提出而没有完成的养路费等六项收费改为燃油税的任务,由本届政府以消费税的形式完成了。它作为成功案例必将载入中国税收史册。

1998年启动的这项燃油税(费改税)改革,方向和原则早已确定,但工作层始终没有形成有关方面认可的方案。直到本届政府任期内,工作层提出的消费税(费改税)方案才获得有关方面的认可和决策层的批准。

“费改税”和“开征新税”是两个方向,两个思路,完全不能兼容。这段小小的历史说明,费改税尚且如此艰难,开征新税,谈何容易。

即使不考虑五年以前中央文件中确定的“费改税”思路,按照开征新税的思路来分析三个目的,即:“抑制需求、降低房价”、“为地方政府开辟新税源”和“调节社会分配不公”,可以很明显地看出,这三个目的在方向和思路上不完全协调。

最早提出在保有环节开征房产税(物业税)的意见认为,房产税(物业税)的开征能够抑制需求,降低房价。虽然认为房产税是地方税,但并未强调房产税的税收收入规模的问题,反而强调房产税征收范围会很小。

如果把解决中央和地方收入比重差距过大的问题作为对住宅开征房产税的目的之一,征收范围必须具有一定规模。这两个目的相互之间是不协调的,任何地方政府要试点,即使不考虑“费改税”,也首先要在收入规模上做选择。

如果考虑“调节社会分配不公”的目的,就不仅是收入规模问题,还要考虑住房差别和收入分配不公的关系,住房面积是否就反映实际的社会分配差距?投资性、投机性和消费性的差别还要不要区分?如何区分?

可以肯定,这三个目的之间是不能自洽的,无法兼容。各方面要取得共识,起草税法和实施细则,准备配套文件,决不是短期内可以轻松完成的。

  不能照搬他国经验

主张房产税所提出的依据,无一例外都是仿效发达国家的成功经验。这个主张无论从理论上、还是从发达国家的实践上,或是从政策的目标上,应该说都是有一定道理的。提出这个主张的人们对税收以及与税收有关的财政都有一定的了解。

但是,这种在中国对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的理由都是不能成立的。这种房产税(物业税)不应该出台,即使出台也不可能成功。

第一个原因是,从建立地方税体系的角度讲,中国目前和今后一个相当长的历史时期,都不可能使房产税成为地方财政收入的主要来源以平衡中央地方财政分配比例失衡问题。

世界各国税收大体分三部分,流转税(间接税)、所得税(直接税)和财产税。这三部分的构成比例和经济发展水平有很强的相关性。发展水平越低的经济体,间接税比重越大,所得税比重越小,财产税比重就更小;而随着经济发展,间接税的比重下降,所得税的比重上升;再发展到一定阶段,财产税的比重才会上升。

这个全世界普遍的税制发展路径不是偶然形成的,中国不可能例外。仅仅凭良好的愿望是不可能使中国走出一条新路径的,简单地依靠复制某些发达国家目前的税制来改革中国的税制也是不可能成功的。

中国的税制改革对此有深刻的历史经验。1994年财政部和税务总局设计的并上报国务院得到批准的新税制的框架,是模仿发达国家以流转税和所得税为双主体的,但当时的中国经济发展水平,根本不可能实行流转税和所得税双主体税制。虽然方案的指导原则明确新税制为“双主体”,但实际执行的结果却是70%多的流转税和略高于15%的所得税这种“单主体”的税制。

所幸的是,对这样一个单主体的税制,企业、学术界、财税部门和决策层都没有提出异议,没有人说必须把所得税的规模做到和流转税相匹配的水平。而经过十几年的演变,目前流转税的比重降低到60%多,所得税的比重超过25%。

这十几年中国经济发展速度这么快,税收收入和法治水平提高这么多,才有10%的税收比重从流转税转移到所得税,平均每年不到一个百分点。这个比例也只能说更接近“双主体”,还不能说已经实现了“双主体”。估计真正达到流转税和所得税收入规模基本相同的“双主体”,至少还需要十年甚至二十年时间。

这个历史经验告诉我们:一个国家的税制结构不是国家立法机构可以随意决定的。虽然国家立法机构可以实施税制改革,但改革方案必须顺应这个税收历史发展的趋势才有可能取得成功,如果严重背离这个趋势,仅仅凭国家立法机构的意愿和决心是不行的。

在中国税制这个发展趋势里,让财产税成为一个重要的具有相当规模的税种以实现三大目的,在一个相当长的时间内是不可能成功的。

第二个原因是,主张开征房产税的意见用美国、日本、香港的房产税作为理由。但是这些国家和地区在发展初期并没有房产税,而是发展到一定的富裕程度以后才设立的。

中国现在人均收入4000美元,如果考虑美元贬值的因素,我们现在只相当于美国历史上人均几百美元的水平,处于发达国家当年人均收入水平很低的阶段。在当时,发达国家也没有征收房产税。

直到现在,并不是所有发达国家都有房产税。比如英国,现在就没有所谓的房产税。

历史上英国曾经有房产税(英国称之为“Rates”)。因为这个税种引发社会矛盾太多,对英国房地产业以致整个经济发展有较大负面影响,在上个世纪80年代末保守党执政期间把它取消了。为了保证收入规模不减少,先出台人头税(俗称Poll Tax,正式称Community Charge),又遇到社会强烈反对,最后换成了间接税,把增值税税率提高了几个百分点。无论用什么税替代,英国是一定要废除房产税的。

像英国这样的发达国家都把类似的财产税取消了,这还不值得我们认真思考吗?

在全球化的过程中,资金和财产伴随着人员在世界范围内更加自由流动,而这些资金、财产和人员落实到那个国家,这个国家就大大受益。许多国家开始反思自己国家的各种制度是否有利于吸引这些资金、财产和人员。

从许多国家和地区降低和取消遗产和赠与税(美国、新加坡、澳大利亚等)的情况来看,目前,虽然发达市场经济国家都使用税收手段来调节高收入群体的收入,但世界各国争夺富人的斗争已经开始,而降低乃至取消对吸引富人最不利的财产税类就是主要手段之一。

奥巴马在竞选美国总统时,强烈反对布什政府保护富人利益的政策,但在最近已经得到国会两院和民主共和两党同意的总额9000亿美元的减税方案中,也继承了前任总统布什逐步废除遗产税的政策。

在世界各国取消或降低财产税的浪潮中,如果中国要反其道而行之,作为一个低收入的发展中国家,反而大幅度增加财产税,这绝不是一个好的选择。现在想把房产税搞成一个中国地方税体系里的主要税种,这完全脱离中国实际,完全不符合世界税制发展的规律,有点食洋不化。

 “房产税”难助地产调控

虽然房产税可以通过中央政府授权地方政府立法产生,但它需要有客观的政治、经济、文化和法治条件作为基础,不具备这些条件,即使经过立法程序,结果也不会成功。

房产税不能成功的第三个原因是,主张对住宅在保有环节开征房产税的人认为,这个政策措施可以抑制需求、降低房价。他们认为,这个税出台以后,如果消费者想到以后持有房产要缴纳很多税,就会打消购买意愿,或是选择购买一个小房子。对高档房的需求就会受到抑制,房价自然就会降低。这个目的是没有意义也是没有必要的。

首先,现行“房价”统计指标非常不科学。它是一个地区一个时期(比如一个月)内销售的总收入与销售总面积之比。如果这个时期销售的住宅档次发生变化,现行“房价”指标可能表现出与实际完全不同的信息。

比如实际“房价”上升了,但这个时期销售的高档房少而低档房多,则现行“房价”表现为下降;如果实际“房价”下降了,而这个时期销售的低档房少而高档房多,则现行“房价”表现为上升了。

如果学者根据这样的指标提出政策建议,各政府部门根据这样的指标提出调控政策方案,而决策层根据这样的指标做决策,其实施结果就不可能实现预期目标。

各级政府都表示要控制房价或者更强硬一点要降低房价。因为房价指标存在的上述缺陷,不少人以为政府这种态度是对高档房而言,出台房产税是要控制和降低高档房价格,这实在是个相当大的误解。不少人至今未理解党中央和国务院建设保障性住房这一战略的深刻含义。

这一战略表明:政府对不同居民群体的住房需求有不同的职责。中央政府把解决低收入群体的住房视为中央政府和各级地方政府不可推卸的责任。

换句话说,各级政府要共同努力,通过投入免费土地、免除税收、控制开发商利润率、规划公共服务设施(学校、医院等等)建设等措施加以限定,确保低收入群体能够居住在价格(广义的价格,包括租金)低廉的而又能具备基本生活条件的住房中。这类住房的价格是政府要控制和压低的。

目前国务院制定的在2012年完成1540万套保障性住房的计划正在顺利进行之中,2012年完成计划之后,中央政府一定还会制定第二个保障性住房计划,今后还会有第三个、第四个。让低收入群体“住有所居”是政府主要职责之一,当然价格要严格限定。

事实上,有的地方政府已经在第一期保障性住房建设计划尚未完成之时就开始制定第二期建设计划了。广州市和上海市政府准备提高享受保障性住房家庭的收入标准,实际上这就是降低享受保障性住房家庭的门槛,也就是启动了第二期保障性住房建设计划。

随着保障性住房建设计划的逐步实施,政府对普通住房也必将从供给方面制订与保障性住房类似的规划,或者说,将保障型住房规划扩展成普通住房规划。

比如对普通居民所需要的100平方米以下的单元房,政府一方面要投入资源,比如财政补助或者减税,一方面要运用市场机制,通过城市规划扩大普通住房建设规模,从而让普通居民能够用10年(如果政府有较多的资源投入)、15年或20年(如果政府只有不多的资源投入)的工资水平买到一个普通的单元住房。这类住房的价格是政府要控制和降低的。

各级政府表示要控制和降低房价,应该指的是保障性住房和普通住房。对于高档住房,则完全相反,政府不但没有义务去控制,而且还应该通过各种资源的控制来抬高这类住房的价格。比如高档住宅规划的制订,土地的供给和土地的价格,配套设施的建设,等等,都可以成为政府提高高档住宅价格的措施。

从某种角度说,只要能为低收入群体提供足够的价格低廉的保障性住房,只要能为普通居民提供足够的价格被政府控制在一定水平的普通住房,政府应该为高档住房的价格高企感到高兴才对。

有人担心,政府对此类高档住房开征消费税会推高房价,这种担心完全是没有必要的。低收入群体与普通居民所需要的保障性住房和普通住房的价格在政府的限定和控制下不会因高档住宅的消费税而被推高。

只要我们把房价分成几个类型,各种类型的房价分别统计和公布,就不会出现消费税推高保障性住房和普通住房价格的问题。这类高档住房完全不影响低收入群体和普通居民的居住要求,政府能从这类住房的高价格中多筹集一些财政资源,何乐而不为呢?

实际上,对高档住宅征收消费税必然推高高档住宅价格,而这部分房价本应该被推高。可以说高档住宅的价格越高,政府能从高档住宅的消费税中获得更多的财政资源投入保障性住房和普通住房的建设,这个地方的经济越健康,社会越和谐。

所以,出台房产税以抑制需求来控制和降低高档房价格,是完全没有意义也是没有必要的。

“房产税”难成地方税收主要来源

房产税不能成功的第四个原因是,主张对住宅在保有环节开征房产税的人期望通过这个新税为地方政府创造一个新的较大的税源,以平衡中央和地方失衡的财政分配关系。这个愿望很好,但是,不可能实现。

房地产业对地方政府来说,已经是而且将来仍然是地方税收收入的主要来源之一。因为开发商缴纳的营业税是地方税,企业所得税也有地方分成,契税和土地增值税虽然并未十分严格的征收,也算一笔可观的地方政府收入,再加上远比上述税收收入多的卖地的收入,实际上地方政府在房地产行业里取得的各种形式的收入是很多的。而这些收入从某种角度说都取决于房价。

如果开征房产税抑制了需求使房价下跌,虽然房产税多收了一些钱,但是房价下跌会使营业税减少、所得税减少、契税减少、土地增值税减少,如果从地方收入的角度算总账,可以肯定,地方政府的总收入不但不会增加反而会减少。出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空。

很多人不了解,一个国家的税制中各个税种的收入之间有很强的关联性。一个税种收入的增加会导致其他税种的增加或减少。

比如人们已经都知道的,流转税的增加(或减少)会减少(或增加)企业所得税。其实,各个税种之间收入的相关性远比这种流转税和所得税之间收入的影响复杂得多。比如对住宅所有者个人征收的房产税,表面上看与对开发商征收的营业税、所得税毫无关系。

但是,房产税抑制了需求压低了房价,就必然会间接地影响开发商缴纳的营业税、所得税和土地增值税,契税和政府出售土地的收入也必然因房价降低而减少。只要是充分了解各税种之间收入相关性的人,就不会期望对高档房在保有环节开征房产税会增加地方政府的收入。

第五个原因是,如果某个或某些地方政府出台了房产税,其结果必然是自生自灭。

前面已经说明,发达市场经济国家已经在全球化的过程中加大了争夺资金、财产和人员的力度,各种措施中最明确、最直接的就是降低财产税负担。实际上,同样的争夺在国内各地方政府之间同样存在,措施很多,税收当然是主要的手段,比如个人所得税。

一些地方政府已经把自己分享的那部分个人所得税税率超过25%的部分返还给纳税人,目的就是要吸引高端人才,这些高端人才从某个角度说就是富人。因为这部分人能够刺激当地的经济发展,扩大消费需求。

最近的一些信息更应该引起我们的关注,深圳市和杭州市政府对“人才”的住房提供相当数量的补贴。一些人对此提出批评说深圳市和杭州市政府应该为低收入的人提供住房补贴(保障性住房),而不应该为这些“富人”提供住房补贴。但深圳市和杭州市政府解释说,为这些“人才”提供住房补贴对深圳市和杭州市发展经济非常重要,而且并不影响保障性住房建设。

深圳市和杭州市政府的这个决策提供了非常重要的启示:吸引富人(或者说人才)是政府的重要战略之一,对这些人的住宅开征旨在抑制需求的房产税,岂不是南辕北辙?如果一个地方政府开征此税,而相邻地区不开征(就像一些建议所说的“先在一些地方试点”),对这些试点地区来说岂不是“为丛驱雀”“为渊驱鱼”?

可以肯定,如果把住宅房产税作为地方税,无论从抑制需求的角度还是给地方政府提供税源的角度,税负水平不会低,否则无法实现立法意图。但地方政府,特别是富裕地区的地方政府,为了实施吸引人才的战略,一定会像返还个人所得税的地方收入部分一样返还高额的房产税。

一个地方政府降低了房产税的实际负担(无论是减税还是财政补贴),使自己处于吸引人才的有利地位,相邻的地方政府就会处于不利地位;处于不利地位的地方政府为了贯彻吸引人才的战略就会比邻居降低更多的负担;如此循环,最后的结果就是各个地方政府都把房产税负担降低到不能再低的零,然后就会象深圳市和杭州市一样实行“负税率”,即对人才在本地买房实行补贴制度。

为了让学术界的研究人员能更准确地理解这个观点,再用一点理论术语来说明:无论中央政府给地方政府的授权有多大,无论地方政府制订的实施细则如何完美,博弈论中的“囚徒困境”一定首先使经济富裕地区的地方政府返还房产税,然后所有的地方政府都不得不加入返还的队伍,最后事实上废止房产税,实现“纳什均衡”的结果。

这个结论不仅是理论分析,而是有历史经验佐证的。几年以前,国家调控房地产价格的政策中,出售住宅的个人应该按照溢价部分缴纳个人所得税,然后在办理过户手续时除缴纳契税应该由销售方提供个人所得税的完税证明。政策出台以后,一些地方严格执行规定,要求销售方提供个人所得税完税证明,这些地方的住宅交易量大幅度下降,房价也呈现出下降趋势。

那些不改变这些政策(地方政府知道他们无权改变政策)而在执行中不严格的地方政府,责令税务机关在收缴契税时,不得要求销售方提供个人所得税完税证明,理由是,过户归过户,只要缴纳了契税即可,个人所得税是否缴纳不要在缴纳契税和房产过户环节管理。

事实上,只要房产过户手续办完,销售方是否缴纳个人所得税就无人问津了。经过一段时间,所有的地方政府都先后责令地方税务局在办理收缴契税的手续时,不得要求销售方提供个人所得税完税证明。实现了“纳什均衡”,这项政策只能自生自灭。

我们废除农业税的过程也为此提供了另外一个历史经验。在刚刚开始农村税费改革的时候,对于要不要废除农业税是有不同意见的,虽然中央领导倾向于废除,但当时有一种的意见是要保留若干百分点的农业税,理由是“皇粮国税”,农民必须缴纳,即使很少,也不能全部取消。

直到2003年,新一届政府的工作报告中对农村税费改革目标的提法仍然是保留两个百分点的农业税,而不是全部废除。但是,当时主张全部废除农业税的意见说服有关方面同意在文件中在规定把税率降低到5%的条件下,同时规定“有条件的地方政府可以进一步降低农业税率”。这个规定相当于允许地方政府对农业税的税率在零税率和5%之间选择决定。

文件下发以后,一些地方政府降低了农业税率,同时很多地方政府很快率先自行决定实行零税率。由于一些地方政府率先实行了零税率从而得到该地区农民的拥护和全国媒体一致的赞同,于是,越来越多的地方政府先后实行了零税率。

2006年废止农业税之前,实际上绝大多数地方已经实现了“纳什均衡”的零税率状态。虽然农业税废除的最后一个程序是中央政府的决定,但从理论上说就是一个“纳什均衡”的实现过程。

如果说农业税的“纳什均衡”与房产税的“纳什均衡”有区别的话,只能说前者是各个地方政府在合法而公开的环境里实现的。所谓“合法”是指中央文件允许,所谓“公开”是指决定实行零税率之后要广为宣传;而后者必然是地方政府在合法而半公开的环境里实现的。

所谓“合法”是指中央允许各地自行制订具体试点方案,所谓“半公开”是指地方政府开征了房产税又用补贴或退税的方式降低房产税率乃至事实上取消房产税的做法既不能暗箱操作又不会大张旗鼓的宣传。

假如某个地方政府误以为对住宅在保有环节开征房产税对当地有利,在其他地方都不开征的形势下自己单独试点开征,可以预期,房产税出台以后必然很快就出现一方面本地高档住宅需求减弱,价格下降,营业税和所得税等房地产业提供的税收收入下降的局面;另一方面人才外流,富人到外地而不是在本地买房子。

一旦出现这种局面,这个地方政府必然会采取各种办法挽救住宅市场,最方便的措施就是“返还”房产税,或者干脆“取消”房产税。现在各地最重要的动力是吸引人才,吸引投资。如果因为房产税把富人赶走,对当地的经济产生负面影响,那就是因小失大了。了解了这样一个出台的后果,地方政府还会坚持征收房产税吗?

  农业税之鉴

房产税不能成功的第六个原因是,对高档住宅在保有环节征收房产税可能会引发难以估量的负面效果。

前面所分析的,如果房产税出台,地方政府之间对人才的争夺战略必定会以各自竞相返还房产税的方式,使房产税自生自灭。

可能一些不富裕的基层地方政府会指望用这个税收来解决政府开支缺口问题。那么,不管税基如何确定,肯定要使一批人进入征收的范围,否则就不会成为地方政府的一个主要税源。

这个房产税是一种存量税收。居民在购买高档房的时候并不支付这笔税款,在购买并成为住房所有者以后,这些居民要在居住期内(可能是永久性的)分月、或者分季、或者分年缴纳一笔不菲的税款。而且,这笔税款需要住房所有者用他们从其他途径所取得的税后收入中支付。

这笔税款政府收到手,政府就可以用于政府开支;政府收不到手,住房所有者就用于自己的开支。这样,这些地方政府就会和这些住房所有者长期或者说永远处于“零和博弈”的状态。

总会有一部分住房所有者不缴纳房产税,可能因为住房所有者的收入在某一个时间段不足以缴纳,也可能有纳税能力但因为种种原因不愿意缴纳。

面对这样一个必然出现的局面,如果地方政府放任不缴纳者,很快就会出现“劣币驱逐良币”的结果,必然是越来越多的人不纳税,也就是说,有能力愿意缴纳的住房所有者也会加入不缴纳的行列。

如果地方政府必须依赖这项收入维持支出需要,一些不富裕的基层地方政府必然会动用税法赋予他们的强制手段。可这一批人中如果有10%的人不缴纳,政府怎么办?甚至只有1%的人不缴纳,政府怎么办?有的住房所有者这个纳税期交了而下个纳税期不交,政府怎么办?

在发达的市场经济国家,住房所有者如果无力缴纳税款,他会把房子卖掉,完成纳税义务后,再继续生活。可是,中国的文化传统与发达国家有很大不同。总会有一部分住房所有者不纳税又不肯搬家。

如果地方政府动用强制手段,比如没收住房所有者的其他财产、查封住房、直至没收房产把居民驱赶到马路上,等等,这就必然会和其中一部分住房所有者发生冲突。从概率上说,政府永远处于和一批住房所有者(虽然比例不会高,但绝对数量不少)可能发生冲突的状态。

对政府与纳税人之间处于“零和博弈”的税种,我们曾经有过深刻的历史经验。农业税就是这样一个基层政府和农民长期处于“零和博弈”状态的税种。

农业税的总收入只占税收收入很小比重,但是,在一些地方,对乡村两级来说,收不到农业税连工资都发不出去了。而对相当一部分农户来说,这个总收入占税收收入比重很小的农业税已经影响到他们的基本生活需要了。

农业税在历史上发挥过不可替代的作用,但是,在上个世纪末期和本世纪初期,每年为占税收收入很小比重的农业税而发生很多起恶性冲突,社会代价之大实在令人痛心。这种状态直到2006年农业税废止以后才彻底消除。

为什么农业税总收入占税收收入比重很小还会发生恶性冲突呢?

原因很简单,农业税分摊到每个农民家庭虽然数量不大,但如此大量的农民家庭,其中必有一些农民家庭因为种种原因无力缴纳。基层乡村两级总要面临两难选择:听之任之,其他人就都不再缴纳;强制征收,必有恶性事件发生。

目前,社会矛盾最尖锐的是什么?拆迁。拆迁引发的恶性事件数量不少,许多地方为此付出很大社会成本,有的地方甚至发生人身伤害。这类恶性事件数量虽然不多,占拆迁的比例也很小,但影响很坏,已经成为一些地方政府维护社会稳定最难解决的一类恶性事件。为什么拆迁会引发恶性事件?

我们从理论上抽象掉具体的内容,可以发现,其本质和农业税是一样的。即:政府和居民之间的“零和博弈”关系。

对住宅在保有环节开征房产税就相当于中央政府设计而地方政府出台一个制度,把地方政府和住房所有者永久性置于“零和博弈”的关系中。

中央政府和地方政府历经数年,排除了那么多反对意见,好不容易才废除了农业税,从而消除了每年基层乡村两级和农民之间的恶性冲突,相当程度上恢复了农村的和谐。现在拆迁引发的基层政府和拆迁户之间的恶性冲突还时有发生。中央政府已经并且还要继续采取措施以从根本上消除此类恶性冲突。

在这种形势下,中央政府再设计一个新的地方政府和住房所有者之间的“零和博弈”的房产税?让地方政府(通过地方税务局)长期处于对一些住房所有者不得不强制实施没收住房所有者的其他财产、查封房产、没收房产的工作状态?

用“可能造成难以估量的负面效果”来描述已经是相当留有余地的提法,用“必然”也不过分。宣布对住宅开征房产税就相当于宣布恢复征收农业税一样,必定会严重损害社会的和谐。

如果寄希望于税务机关良好的征收水平来解决房产税征收中可能出现的问题,那也必然会落空。

现行税制中的房产税已经规定,居民出租房屋(无论是商业用房还是住宅)都必须缴纳房产税。虽然税款是从住房所有者所取得的租金收入中支付的,不属于“零和博弈”,但由于目前地方税务局没有能力掌握个人出租房产信息,不知道某个房产是否在出租。实际上出租房屋的人有多少依法缴纳了房产税?

因为租金都是按月、按季、按年支付的,除了税款来源与房产税有所不同,出租房屋的房产税从征收方式上很类似在保有环节的房产税。如果从租金(可以被视为“增量”)中支付的房产税都难以征收,从其他收入(可以被视为“存量”)中支付的房产税岂不更难以征收?

  唯一可行的方案

我认为,唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征“消费税”。有这样几个理由:

首先,实际上,任何具有一定数学知识的学者,很容易算出,因为每年都有一批高档住宅要卖出,对一部分销售的高档住宅征收消费税和对所有高档住宅收取房产税是等价的,即:消费税从收入角度考虑就相当于按平均贴现率计算而一次性征收的房产税。

其次,消费税可以实现鼓励消费需求、抑制投资和投机需求的战略。所谓房产税有一个很大的问题,它不区分消费和投资——只要保有这个房子,就要收税。而且无论消费或投资、投机,其税收负担并没有区别。

在我国居民消费率连续多年下降,而政府已经制订了提高居民消费率这样一个目标的重大战略调整时刻,对住宅的消费开征重税是现在最不应该采用的税收政策措施。我们应该鼓励消费,抑制投资,特别是抑制投机。

消费税在住宅销售的环节征收,就是说把“保有”视为消费,不征消费税。凡投资性或投机性住宅只有在销售变现后才能实现投资和投机目的。投机性越强,买卖越频繁,税收负担越重。对于某一定档次的高档住房,在销售环节加征一个消费税。就可以发挥鼓励消费,同时又抑制投资和投机的政策目标。

第三,对高档住宅在销售环节征收消费税,可以使政府和住房所有者之间处于“增量分享”的关系,而不再是“零和博弈”的关系。

如果住宅在销售时比购买时增值了,增值部分由住房所有者和政府分享,双方之间的冲突会大大减少;如果减值了,政府可以不征,对住房所有者来说也不会“雪上加霜”。这就从根本上排除了恶性事件发生的可能性,可以维持政府和住房所有者之间的和谐关系。

第四,把住宅消费税的收入划归地方政府的收入,这也能起到健全地方政府税收体系的作用。

第五,征收消费税的环节是在商业行为发生的时候,即卖出的时候,政府可以通过产权转让进行控制,监管相对容易,可以大大降低征收成本。

可以说,对住宅在销售环节开征消费税可以实现所有房产税要实现而不可能实现的目标。中央政府和地方政府的目标同时都能够实现,既可以使地方政府增加收入,又可以提高高档住房的价格,抑制高档住宅需求。而且征收的效率很高,在产权变更的时候收取,容易控制。同时,最重要的,又消除了可能发生的社会冲突。

一位学者型官员曾主持搞过一项课题研究,主张对住宅开征房产税,当他了解了上述观点以后表示,只要对高档住宅在销售环节征收的消费税收入能给地方,他就同意用消费税替代房产税的意见。这种看法具有一定的代表性。

只要把对高档住宅在销售环节开征消费税和在保有环节开征房产税的两种方案进行比较研究,绝大多数人必然会赞成消费税而不赞成房产税。

如果关注近期媒体的话,最近一段时间的报道中质疑或反对房产税的意见越来越多了,而主张开征房产税的学者对这些质疑或反对意见很少回应。

反正中央政府有关部门把具体方案的设计责任委托给地方政府了,各种实际操作困难都由地方去克服,出了问题也只能由地方政府去解决。

房产税比很多人想象的要复杂得多,所影响的各类社会主体也比很多人想象的要复杂得多,可能引发的矛盾更比很多人想象的要尖锐得多。一定要慎之又慎。

正确而可行的选择是:政府(中央政府和地方政府)在实施大规模保障性住房和普通住房建设规划的同时,尽早宣布至少在十年内不对住宅在保有环节开征房产税;同时宣布对高档住宅在销售环节开征消费税;此项消费税收入划归地方。

当然,如果把这里所谓的在销售环节征收的消费税称为房产税,只不过不是一些专家主张的在保有环节征收的房产税,也不失为一种追求实质而不拘泥于形式的可行的选择。

房地产商最怕你知道的买房经

  在解释房地产的定义后,接着要谈的是构成元素。我将房地产的构成元素区分为硬件元素和软件元素。硬件元素包括住宅单元、社区公共设施、大小邻里环境;软件元素则包括邻里关系、社区管理。

  如果将住宅单元比喻成一个小圆,那么,社区、小邻里环境、大邻里环境则是外三圈的同心圆。房地产的硬件元素,除了住宅单元的建材、面积,里面的装潢、家具,还得加上社区的公共设施、大小邻里环境。小邻里环境的范围,约为街区或村邻里;大邻里环境可指建筑物所在的乡镇市,甚至县市。

  大多数的购房者,最在意的是住宅单元,社区设施摆在第二位,最后才考虑大小邻里环境,但在欧、美国家,购房者在意的次序却正好颠倒。在欧美人士眼中,大小邻里环境最值钱,社区设施其次,住宅单元则置之最末。 继续阅读

「房价的本质」

  作者:酒杯里的海
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  广州我已经讲的很透了,产业型CBD。上海是金融性,北京是政治型,这两个后面慢慢讲。
  
  区域性的经济中心城市,算不上CBD,它就是周边城市集中起来赶个集的地儿罢了。当然各地都喜欢这么叫,多气派啊,CBD啊,威武啊。但那些区域中心城市的CBD的实质,都跟整合流动摊贩的道理一样,无非是把零散的写字楼业尽量的整合到一个区域罢了,显得小有气势,然后尽量的发挥一点集聚效应罢了,最重要的规划还是在所谓的CBD里搞大量的居住区,其实质是住宅新区罢了。当地政府都明白着呢,结果你们市井小民居然还真能被忽悠成功,让我对中国人民的质朴和醇厚,有了更深刻的感性认识。
  
  CBD不是规划出来的,不是建出来的,而是经济规律的客观需求。必须是经济发展到需要一个CBD了,当地政府顺水推舟,才能有CBD。广州喊CBD喊了15年,一直到这两年,随着珠三角产业经济的迅猛发展,有了产业链整合需求和财富的分配需求,CBD才成型,但也才吃掉了500万平米左右的写字楼面积。未来还有500万平米的规划,还得慢慢建,一年也就能消化100万平米。这都是客观规律。必须尊重。上海的陆家嘴CBD,也就是近10年的事,退到2000年的时候,那里也是一片乡镇里弄的欢乐气象。CBD,有那么容易玩吗,真是。
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  作者:怡红院小掌柜 回复日期:2011-01-01 13:06:08 
  万一有个空军来说3年内要跌50%,那不成负资产了?!那还是要等一等吧。
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  国际上的一般评价,中国人天生蠢,智商低,我经常不信,但是像这种发言看多了,不得我不信。
  
  住宅负资产是什么概念?它的前提,是把住宅当成了“资产”,强调它的价格因素。这是一种典型的投资心态,如果发展到极端,就是投机心态。但对广大自住型客户来说,这个概念毫无意义。
  
  对广大自住型群体来说,住宅的居住属性才是最重要的。你愿意花多少钱来让自己享受多好的居住条件。钱少你就住差点,钱多你就住好点。就这么简单。把住宅当成资产,考虑资产回报率。你TM想干啥?想炒楼?你TM到那个阶段了吗?有这么装逼的吗?
  
  中国人的愚蠢,就体现在自己明明只有一驴拉的板车,偏偏要在前面装一奔驰标志。欧美国家的主流房地产市场以投资型为主,负资产概念很流行,于是我们就跟着学,以为很时髦。结果就是被人笑掉大牙。你买来自己住的东西,你需要考虑的就它的居住属性,你TM神经兮兮的学人家计算资产回报率?神经病啊你。到哪个层次干哪个层次的事情。自住型,享受得起就享受,享受不起就算球。瞎JB嚷嚷个啥。跟个傻逼似的。能等得起,不在乎,那就等,租房挺好的。这就是个居住观念问题罢了。
  
  对广大自住型群体来说,唯一决定是不是要买的因素,就是自己的钱包够不够鼓。够鼓就买。不够鼓就不买。别找什么负资产做借口。这个概念不是你这个阶段需要重点考虑的。可以顺带考虑考虑,作为一个参考,但不是啥了不得的因素。
  
  我在这里讲了很多城市,健康不健康的都有。但对自住型群体来说,也就是那么一看罢了。该买的还得买,买不起的还是买不起。住在老鼠屎城市的,也就算是死得明白罢了。愿意等着老鼠屎被清理干净,等楼市泡沫破灭的人,那就等着。等不了的,急着结婚之类要买房了,有钱就可以买。绝无任何问题。因为你就是自住罢了。下一套房在哪里,那还是天知道的事。住宅的资产属性,还轮不到你来过多的操心。如果有幸,你看到我的分析,觉得自己的城市楼市很健康,那要怎么出手,也千万别TM来问我。因为你需要考虑到仅仅只是它的居住条件是不是与你自己的居住需求相吻合,这方面千差万别,连幼儿园的配备都可能成为影响决定的关键因素,劳资怎么回答?你以为劳资真是神棍吗?
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20:22:25
    楼主请您点评下南宁这种不争气的城市
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  南宁不算不争气。南宁是一个全新的省会,没有历史沉淀,这方面它和合肥差不多,仅仅只是基于某种战备考虑,而建立的省会。南宁的产业基础比不上柳州,历史传承比不上桂林,在广西全省而言,如果不是政治中心的话,几乎毫无区域中心的吸血性。东盟经济区的口号喊了好多年了,一直要死不活。不过近几年,随着中国经济的蓬勃发展,东南亚各国对中国的经济依赖性越来越大,终于有点意思出来了,南宁确实有演进成东南亚贸易中心的味道。所以近3年来南宁的楼市发展非常迅速,尤其是东盟博览会附近新区的住宅,更是达到了1万左右的售价。
  就我个人的理解而言,我相信南宁东南亚地区未来的贸易中心的地位,是有真实的客观基础的,是可以实现的,不是吹出来的。东南亚地区的进出口贸易目前都仰仗中国,它们的经济确实都落后,进出口的货物都很低端,但它们确实需要大量的价廉物美的中国制造,它们生产的产品,也只有中国愿意消化。这就是南宁的优势。我个人对北部湾经济区的概念不太感冒,我认为另外三个市:防城港、北海和钦州的血都会被南宁吸干净,它们仅存的一点点的贸易优势会被南宁榨取得一点不剩。
  因此,我对南宁的看法是,只要它真正的、切实的发挥自己的优势,将自己发展成东南亚的贸易中心,并在这个基础上,建立起它的产业链,那它的楼市算得上是健康的。从目前的发展态势上看,南宁很争气,很不错。我对它的评价很高。
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  对中国楼市的整体看法
  
  有些朋友杞人忧天的说,京沪的房价掉下来,就天下大乱了,中国的经济就会跨掉。我认为这些朋友连房地产市场是啥都没搞清楚。它就是一种商品。任何商品的价格都会有涨有跌。涨了就是业主的名义资产增加,跌了就是业主的名义资产下降。只要业主不是基于投机目的在负债炒楼,房价的涨跌对一般的业主而言毫无影响。而基于投机目的负债炒楼的人,无非就是他的一门生意赚钱或者亏损了。生意场上总有人赚有人亏。亏掉的资金总有人赚走了。资金总会从这里到那里的流动。肉烂了在锅里。挤掉京沪的泡沫,资金不会凭空消失掉,它总归是存在的。它总要寻找去向。不在楼市,它就去股市。不在股市,它就在实体经济领域。
  
  如果担心是国际热钱来国内赚一笔就跑,更是杞人忧天。中国不同当年的所谓亚洲四小龙,中国的产业经济之强悍,全世界都不敢小看的。北京和上海只不过是两个城市罢了。广州和深圳的经济规模加起来就超过上海了。整个珠三角的经济规模加起来,就能抗衡北京和上海了。更不要说强悍的江苏了。中国的产业经济是实打实的,毫无虚假的。无论房地产的价格怎么跌,我们的制造业是真实存在的,不是泡沫。前面有人担心这个担心那个,说东南亚国家抢走了多少低端产品的市场份额。没关系,让他们抢。我们的制造业总是要往高端走到。皮鞋袜子和衬衫这些低端生活用品,总得让给更穷的国家去干。我们霸占住电器汽配等等这些高端产品制造业,这些需要熟练的受过基础教育的工人以及需要完善的基础设施(水电等)和完整的产业链(有色金属冶炼等),这些东西,再过几十年都没人可以抢走。在这个基础上,再把重工业(工业之母)发展起来,把我们的制造工艺拼命的往精细上发展,狠狠的超越德国和日本,这种前景是可期的,绝对不是神话。实现的可能性非常大。整体上,我对中国经济的未来是看好的。我们花30年时间实现的工业基础之强悍,你们不睁开眼睛往外看,是不能理解的。这方面我们是一定要骄傲和自豪的。
  
  因此,我对什么京沪的楼市泡沫破灭是中国的灾难这种话,一贯是持鄙视的态度。无非就是两个城市的一种商品的价格在下降罢了。再说,这两个城市总有它们的价值,就算跌,也不会跌到建筑成本价。3几万的价值也总归是有的。它们的城市价值随着中国经济的日益强悍,也总归会逐渐提升。
  
  只是,产业升级不是一日可成的事。京沪的房地产价值,对应的是整个中国的产业经济的水准。这两个巨无霸城市,两个当之无愧的CBD型城市,考察它们,是要考察整个中国的产业经济的水平的。用一句很俗的话来说,产业升级的未来是美好的,但道路是曲折的。其中的困难极多。需要投入的资金规模是难以估量的。我们在还需要勒紧裤带搞产业升级的时候,就转身去瞎推高两个中国代表性城市以及若干区域中心城市的房价,表现出来的是我们整个产业经济的浮躁和急功近利,缺乏耐心和远见。所以郎咸平那厮虽然整天瞎扯淡,我对这个人的言论极讨厌,但是他关于楼市泡沫会吸干产业资金的说法,我还是很认同的。把京沪的楼市泡沫捅穿,一点问题都没有。只有好处,没有任何坏处。对这两个城市,无论出台多么严厉多么操蛋多么恶心人的调控政策,我都能接受。哪怕是直接由政府制定限价令,搞价格管制,回归计划经济那一套,我都能接受。
  
  还有同学提出,保障性住房建设计划多么宏伟正确之类,我认为这些同学都疯了。我们的财政一直都是吃饭财政,赤字财政。地方政府都穷得要死。每平米的保障性住房,算建筑成本2000吧,总共需要多少财政支出,你们自己去算。如果财政没钱,要靠银行印钱,那么我晕。。。。。。好吧,这得算是通俗意义上的劫富济贫,大家就当是为了穷人能住上房子,大家一起被通货膨胀剥削一把好了。但是在这种规模的通货膨胀的背景下,保障性住房拉低房价的因素,会被通货膨胀因素抵消掉。是不是这个道理,你们自己考虑吧。总之财富不可能凭空出现,社会的总财富是有限的。优先让穷人占用掉住房财富,就意味着非穷人(包括富人和一般收入者)更难获得住房。我不能理解各位同学怎么会对这种政策拼命鼓掌。我认为这种政策是相当扯蛋的,完全没找准房地产市场目前出现问题的症结在哪里。现在的问题是民间资本找不到出路。所以江浙的民间资本就拼命的推高上海以及整个浙江的楼市,而北京的楼市就被全中国的愤怒的民资推高。无论怎么限购都没用。
  
  最合适的引导民间资本的方法,就是引导它们走向产业升级之路,鼓励民间资本参加技术创新。这将是决定中国历史走向的大事。但这需要改善民营产业的经营环境。我们目前民营产业的经营环境确实非常恶劣,对民间财富,我们的整体政治环境要说敌视也说不上,但怎么也算是个忽视的态度。改善这个词不是空口说白话。目前我们在经济领域能做的都做了,问题出在政治领域。私有财产的保护、私权利的界定、公权力受到最大限度的约束之类,这个领域是需要深度政治体制改革的。饭要一口一口吃,这个道理我们都理解。但要是一直都不肯开吃那第一口,一直拖延不肯搞政治体制改革,那我们的执政党就等于是抱着慢性自杀的念头,拖着我们全国人一起陪着它们走向灭亡。产业升级之路如果一直不能启动,中国就将错过下一轮的世界产业分工,就会被全球扔到历史的垃圾堆去。
  
  为什么珠三角的房地产市场相对于长三角和北京都显得健康?因为珠三角的产业环境在全国而言都最完美。珠三角的政治气氛极其民主人性,政界人士对自己的定位是“我是给共产党打工的人”,而不是北方人士的所谓“官”。政府无非是打政府工,产业老板是打经济工,大家都是打工,人人平等,所以产业环境非常好,资金愿意投入产业升级,而不是愤怒的投入楼市。所以深圳虽然在珠三角地区算泡沫城市,但楼价简直和京沪不能比。广州的楼市就更加健康。珠三角为什么可以成长为产业经济最强悍的省份,这种政治气氛至少是一个非常重要的原因。
  
  这一段算是我对中国房地产市场的整体看法。逐个分析城市我没兴趣了。很多朋友总是要从整体上跟我谈楼市是否健康的问题,那么这就是我的看法。我之所以用珠三角的楼市作为判断其它城市的楼市是否健康的座标系,原因就在于这个区域的政治最开明、产业经济环境最好、民营资本被挤入楼市的因素最小,可信度最高。
  
  到这里,我对中国楼市的整体看法就说完了。这一段问题由浅到深,由外到内,阐述了我对整个产业的看法。我估计能看完的不多。就当是结束这个帖子的正式结语吧。
  
  谢谢大家。
  
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  作者:guga2 回复日期:2010-12-24 17:27:08
    蛮族勇士很看好二线城市,认为一线城市存在泡沫。但是从我们投资人的角度
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  只有4个一线城市:广深京沪。广州的房地产市场很健康。深圳是垂死挣扎的泡沫,北京是民营企业主的报复,上海是民间金融的疯狂,这三个一线城市必死。你那不是投资,是投机。
  
  我对投机的看法是:高度脱离商品的真实价值的商业行为就是投机。击鼓传花,深圳最危险,因为鼓手太少。珠三角其它城市的资金都不愿意涌进去,只有末日恐慌中香港人和迷茫的深圳人自己在炒高自己的房价,吹大自己的泡沫。上海有整个江浙的民间金融在背后撑着,规模比较大,鼓手比较多,估计能撑点时间。北京有全中国的土老板在背后撑着,估计能撑的时间最久。
  
  但是,也就是这样了。房价远远脱离城市真实的发展水平太长时间,会有两个很有趣的负面作用。第一,是城市搞不清楚自己的发展阶段了,明明就是发展中的中国的两个相对一线的城市,就误会自己是国际性大都市了,就超英赶美,看不起纽约伦敦和东京了,这就容易催生神经病市长,瞎规划,乱建设,消耗本来就来之不易的人品值,把改革开放30年积累的财富都瞎消耗干净。家底折腾干净了,城市就完蛋了。第二,是整个城市的狂躁情绪越来越强烈。个个都不满意,也不知道不满意啥,总归就是仇恨。刻骨的仇恨。看啥都不顺眼。城市人的心态都不顺,把官和富拿来当出气筒也就算了,严重的话很容易就滋生社会问题,影响稳定。无论城市居民如何努力,以这个城市的经济水平,都无法承担房价的时候,这些居民一定会产生强烈的愤怒。
  
  就投资人的角度来说,去这种危机四伏的城市投资,我不知道他们想干啥。投资最好的选择,仍然是出于转型期的城市。你所说的理由都是投机的理由,去博傻,赌自己不是最后一棒。真正的投资,是在城市的升级中寻找机会。正如老杀所说的,品牌地产商没有推高房价,它们只是发现了房价上涨的时机。这些出于转型期的城市才具有最高的投资价值:健康稳定而且必定会大幅上涨的收益率,风险极小且可控。
  
  谢谢。我很愿意进行这种深度交流。我也没搞数据。大家一起讲讲道理和心得吧。
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    对于香港的没落论颇为不以为然。在可预期的将来,香港的东太平洋地区金融中心的地位还是不可动摇。这种制度建构,其后众多的高水准的专业人才的智力支撑,不是一时半会能被取代的。人民币的国际化之路,还必须借道香港,人民币的离岸结算中心已经在建设,就凭这碗“过水面”,香港还有几十年的好日子可以过(你文中也涉及到深圳的地下钱庄之汹涌态势),上海也许在硬件甚至融资规模上急速赶上来,但是软环境不是一日之功,急不来的。加上政治体制所限。。。。。。反观穗深之争,广州的南中国CBD地位真的那么手到擒来,我觉得老蛮乐观了。很简单,不可能在广州再设个证交所,没有这个基础设施,CBD简直是个笑话
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  1、暂时来说,香港肯定可以维持住它的地位。百足之虫尤且死而不僵,更何况是一个城市。问题的关键在于,我们现在的世界经济是所谓的“增长模式”,是讲究增量的,必须要有增长。经济零增长是非常可怕的事,会导致灾难性的通货膨胀,并逐渐引发经济崩溃。仅仅勉强维持原有水平,就已经是一种巨大的罪过。中国大陆哪怕是为了让人吃饱饭,都必须维持每年8%的增长率。欧美的增长率不能低于2%-3%,一旦低于这个比例就是世界性的经济危机。而香港已经连续15年没有像样的增长。它能撑得住,没发生经济危机,与大陆经济的高速增长对它的支撑作用,有很大的关系,至少在港民的信心上不至于溃散。港币疯狂的流入大陆,对稀释它的流动性过剩问题,也有极大的助益。事实上港币的通货膨胀危险比人民币大得多,只是因为有大陆这个超大的蓄水池撑着,香港才维持暂时的安全罢了。这些问题扯起来就没完了。关键点在于,香港的经济失去增长动力,已经是不争的事实了。这个没法否认。
  
  2、软件方面,中国不如香港。香港的商务金融管理类的人才极其强悍,中国目前的这帮子人拍马都追不上。制度方面更是连香港的毛都比不上。但是经济领域最麻烦的规律,在于劣币驱逐良币。大家都在公平公正公开的市场竞争的时候,守规矩的赢。一旦有人玩阴招,大家都会被拖下水。中国人已经建立起了自己独特的商业规则。全世界和中国做生意,都被迫要遵行那套愚蠢落后黑暗的规则。但是没办法。世界制造工厂的名头不是白得来的。全世界最富有活力和增长力的市场名头不是白来的。6000年的文明古国的名头,不是白得来的。这方面是欧美国家跟风跟得最快,本土化做得最好。你中国人实施啥玩法,我们就跟你的啥玩法。反而是香港人一直抱着一种骄傲的心态,又自以为很了解中国人,却不知道自己早就被大陆文化给疏离了,所以香港的大企业在国内都玩得很差,业绩相当难看。
  
  3、说到CBD,北京也没有证券交易所,甚至它连贸易中心都算不上,但就能成就CBD的地位。CBD的形成有很多原因。要汇集财富,证券市场是一个很重要的原因,但绝不是必要因素。我国对珠三角城市群的研究一直很弱,对这个产业规模庞大到惊人的富裕的城市群,我们一直缺乏高度的、战略性的认识。这个城市群的中心城市广州能汇集的财富总量会达到什么样的规模,我们,包括几乎大半的广州人,都持迷茫的态度。我没有从整体上阐释广州的发展历程及前景的打算,这又将是一个浩大的工程。我只能提一个反证:如果珠三角可以发展出一个中心CBD城市,那只能是广州。不可能是其它城市。深圳绝无可能。

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  作者:飞飞16808 回复日期:2010-12-20 21:53:09 
  俺在福田中心区,周边楼盘大部分都是1.6—-2.5万之间
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  福田今年的货量极少,仅仅比罗湖多一点点。前3季度只卖了1600余套房,成交量稀少,基本上没有市场代表性。前3季度的成交均价是2.8万出头。11月有点高价盘出来,均价达到3.3万。
  
  事实上,深圳目前的豪宅市场正离开传统的罗湖、福田中心区,向南山区移动。这是因为罗湖福田中心区的开发过于饱和,导致其生存环境无法改善,生活空间极其逼仄,不适合进行豪宅开发。不多说了。再说就泄密最后一章的内容鸟。。。。

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  作者:候鸟生活 回复日期:2010-12-18 08:50:28   
    对楼主刻意忽略昆明人民的请求表示抗议!
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  在分析重庆分析到老蛮我几乎崩溃的当口,借你的帖子,来讲讲我对旅游地产的一些理念。算是对云南、广西以及海南的旅游地产的一个总体说明。
  
  我将旅游资源分成两大类:自然资源和人文资源。前者是游山玩水看风景,后者是去看人类活动的遗产,比如宫殿庙宇爬长城。一般而言,绝大多数依靠自然资源的旅游城市都处于经济落后地区,也只有这种地区才能维持好地形地貌不受工业文明的破坏。也就是这类城市,目前兴起了旅游地产炒作之风,使得其楼价与其落后的经济之间完全不相匹配。
  
  旅游地产的核心竞争力是什么?是自然资源型旅游城市的环境优异程度,与工业产业发达城市环境恶劣程度之间的差值。事实上这也是它唯一的竞争力。旅游地产城市的经济大多孱弱,生活配套处于一穷二白的地步。因此这个差值必须要大到令客户可以容忍旅游城市的市政配套恶劣,生活极不便利的程度。我们必须知道,旅游地产的本质,就是旅游地产城市对发达城市的吸金。而抵抗吸金是发达城市的必然选择。我在前面已经阐述过,当城市化的工业化道路完成之后,它必定要向居住型城市转变。它的城市建设会升级、产业也要升级,各项配套会迅速的完善,这会导致它的生活环境迅速的好转,从而降低它与旅游地产城市之间的环境差距。于此同时,旅游地产城市生活配套不完善的缺点就将会放大起来,因此逐渐失去旅游地产的核心竞争力。
  
  因此,旅游地产之路要长期走下去的办法,我在前面的文章中也粗略提到过,那就是好好的提升城市的配套水准,令客户对这方面的不满意度降低,令其形成长期稳定的居住需求,从而形成持续的竞争力。
  
  然而,我必须指出的是,目前我国绝大多数的旅游地产的玩法,都是单纯的玩地产,各个城市从未将其提升到经营城市的地位。这些城市的市政建设极其落后,也缺乏资金,因此政府方面的想法非常淳朴,由开发商完成市政建设,代垫市政建设费用,也就是完成一级开发,而土地本身就相当于白送。政府并不土地出让中赢利。这样经营旅游地产的结果是:市政建设可以相当漂亮,譬如宽敞的马路和美丽的公园绿化等等,但是,生活配套就略等于无。我们必须知道,绝大多数的开发商不是活雷锋,它们不会对城市的长远未来负责,它们只针对3-5年的楼市行情负责。生活配套是一个巨大而长期的投入,譬如学校和医院和公共交通,这一定是政府的工作。但是当地政府没钱。即使当地的旅游地产兴旺发达,当地政府也未能从中积累下多少财富并投入到生活配套提升之上。因此我们可以看到,近3年,海南的楼市确实卖疯了,但除了面子上的道路建设之外,生活配套的进展速度完全看不到。海南本地人的生活环境并没有得到丝毫的改善。或许甚至可以这么说:海南人并没有从旅游地产的火爆中获益。他们除了承受自己也不买不起房这个恶果之外,毫无受益。
  
  这是我对当前极不健康的旅游地产的综合看法。我认为这个玩意从一开始就走错了路。它从一开始就打算竭泽而渔,捞一票就走。从上到下,从政府到开发商,没有人理解这种业态的本质,也没有人懂得怎么令这个业态长远的发展下去。
  
  这样下去,这种业态必定是死路一条。不可能出现另外一条路。
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  作者:Stone_Lau_2008 回复日期:2010-12-17 11:57:30 
   对KFS而言,这是一个增量数据,每年都要从人均可支配收入中刮下30%纳入自己的私囊,这并不是一个容易的事情,如果能够做到,的确足以挟持整个宏观经济。
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  嗯。阁下是本贴中第3个明白人。第一个是我自己。第二个是我嫡传弟子。第三个就是阁下了。
  
  我把这个住宅销售支出占城市居民总可支配收入的比例3成,当成一个不可忍的上限,居然还会有人跳出来,声称还要被挟持得更狠,才符合他们的美好愿望以及所谓的“切身感受”。
  
  唉,中国人缺乏宏观视野,是多么恐怖的事。我忍不住再次感慨,民智未开啊民智未开。中国人至今都只能学会看着自己的那点收入和支出,算点自己的小账。让他们学会宏观博大的看问题,简直比让他们学会火星文都难。
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  呃,看到那些稀奇古怪的估算城市购买力的算法,我相当无语。我们的老百姓真淳朴无知啊。民智未开啊民智未开。居然那样毫无经济学依据的算法,还有人跳出来认同,还研究和深化起来了,我真的无法评价了。今天一直都比较忙,既然不更新了,我就来推荐一个我个人认为比较有参考意义的算法,算是对各位的一个启示。
  
  还是拿成都做例子吧(真是,我算是很成都卯上了。),成都2009年城市居民人均可支配收入18659元,城市化率接近65%,也就是城市居民总人数约为836万。注意,城市居民的概念是户籍概念,不是居住地概念。成都下辖的各县县城里也有城市居民,所以这个836万的数字,比成都市区600万的人口数字要大。这样算起来,成都人,一年,所能积累起来,可用于消费的财富总额是:
  
  18659元*836万=1560亿。农村人口也会有一定的消费能力,但他们不具有房地产上的消费需求,他们都是享受分配宅基地的,所以这里就不予以考虑了。
  
  上述这个1560亿,就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是地产商还是零售商,都要靠挣这个钱来吃饭。当然成都人不能把自己的可支配收入(这个概念的意思是除掉维持基本生存所必须的费用之外,还能拿来改善生活的收入额)全拿来买房,总得预防生老病死,生活都需要改善,总得下馆子,总得看电影泡妞,一般来说,地产对可支配收入的吸血达到30%,就非常厉害,将导致整个城市的财富被地产挟持。房地产将成为整个城市的核心话题。
  
  去年成都的住宅销售额1234亿,考虑到金融杠杆的作用,也就是按揭贷款的存在,实际支付约40%左右,就足够了。成都去年的新增住房贷款约750亿,大致与这个比例吻合。这样算起来,成都人去年实际在住房上支付了约484亿,大致占城市居民总可支配收入的31%。达到了楼市可吸血程度的极限。
  
  这是对楼市所能达到的销售总量的一个比较有趣味的小算法,算是一个小小的经济学科普吧。因此单价上升时,销售量必然要下降,以维持这个总量的大体平衡。如果试图量价齐升,必须要城市的经济保持着高速发展,将城市总的可支配收入,也就是财富的大蛋糕做大。这是经济的客观规律,无从违背。一旦违背,必然导致经济规律的惩罚。
  
  再来介绍一下楼市可承载的最高价的简单算法。仍然使用2/8定律,20%的人占有了80%的财富。因此成都20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到18659*4=7.5万。就他个人而言,他每年可在住宅上支付的费用约为2.25万。考虑到富裕男女两两结合的几率比较小,最普遍的情况是家庭一方收入明显高于其它人,因此考虑这个家庭另外两位成员的收入达到平均水平线,给他增加每年18659*0.3*2=1.12万的房贷支付能力。
  因此一般而言,成都具有购房能力的家庭,其合理的年度支付能力,系3.35万左右。这样算起来,购买成都户均约100平米的住宅,他们所能承受的价格上限大致就是8000(这个你们自己去百度一个网页版的房贷计算器,立马就能算出来,别再很丢人的瞎算了。我推荐新浪的版本,很好用,还算了贷款利率折扣,很不错,我一直都用它)。
  
  再考虑人均可支配收入的持续上涨因素,最近几年成都的递增都在10%以上,所以成都未来可以有小幅度的房价价格上涨。这都是可以接受的。但出现暴涨的经济基础不存在。成都人千万不要头脑发热,拼命的抬高自己的楼价,消耗自己的人品值。
  
  特此介绍。欢迎批评。
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  我理解前面很多同学,总想我说出他们想我说出的话,但是我偏偏不说。尤其是那些深圳和北京的同学,看到我对这两个城市极尽诋毁之能事,总是心有不甘,总是想让我多说几句这两个地方。
  
  我告诉你们,深圳和北京的地产泡沫很严重,深圳最严重,北京相对稍微好点。这两个城市是中国房地产的两颗最大的老鼠屎,搞臭了房地产这锅好粥。
  
  你们如果再想问来问去的,我就复制这段话,给你们看。
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  作者:happy_1981 回复日期:2010-12-13 15:51:27 
  作者:shares 回复日期:2010-12-13 16:38:58 
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  两位南京的同学,好吧,借这个机会,说说我对南京和苏州这两个江苏城市的看法。
  
  虽然南京和苏州距离杭州上海确实不算远,但是江苏和浙江,就像两重天地一样。对比浮躁的浙江水土,江苏人温秀平和得多,投机风气很淡。苏州是长三角工业第一重镇,是外资工业的在中国的桥头堡,不是台湾那种其实毫无技术含量的低端基础工业,而是真正的优秀的外资制造企业。苏州作为一个工业城市,已经将工业城市可以做到的都做到极致了。超过7000亿的GDP,在非省会类城市中,几乎是经济规模最大的城市,具有极其强悍的经济实力。所以苏州近年来转身开始改善城市居住环境,开始地铁建设,整合旅游和商业资源,这么一来,它的房价很合乎逻辑的在近3年内增长速度极快,已经翻了一番。这表明它已经完全超越了工业化时期的首次置业型阶段,而进入了比较纯粹的改善型置业阶段。这个阶段的二线城市,由于它具有一线城市的经济实力,但又缺乏一线城市的吸金能力,因此它未来2-3年内,随着居住环境的不断优化,可以实现的价位,大致是一线城市和二线城市之间的价位,大致是均价15000,市区中心位置,配套最完善或有突出资源的能达到2万,而郊区约1万。这是我对苏州市场的整体判断。
  
  南京的经济实力明显弱于苏州,4000亿出头的GDP规模,仅仅相当于二线城市的规模。但是南京的定位非常清晰。它就是一个典型的中心城市,区别于周边众多的工业强镇,如苏州无锡常州等,它很纯粹的以中心经济区作为自己的定位,第三产业在GDP中的占比很早就超过5成。南京的居住环境非常优良,这使得它虽然在经济上并不十分强悍,但对于省内其它居住环境较差的工业城市,仍然具有比较显著的吸金能力。这样对比起来,南京和苏州的房价以及未来的发展轨迹,应该大致等同。在数据上,09年苏州和南京的销售面积都是1000万平米左右,均价大致都在1万左右,统统印证了这两者之间相似性的判断。今年的最终数据出来后,应该也可以验证我这个判断。
  
  苏州和南京呈现出典型的镜像互逆的特征,这是一个很有趣的现象。也是当初吸引我开始对城市的经济特征和楼市特征结合进行研究的诱发点。
  
  欢迎批评。再次鄙视看帖不顶贴的。
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  我晕。好吧,借你这个问题说说投机。杭州、温州和上海,是中国房地产市场投机性最强悍的城市代表。浙江民间资本的充足和强悍,是让我望而生畏的。
  然而,在数据上一个很奇特的现象是:对比这三个城市超常规的高房价,它们的二手房成交量其实非常低。杭州09年一手房成交6.6万套,二手房成交仅4.5万套。上海的一手房和二手房成交量长期保持大致等同的水准。这其实不符合投机的原理。投机一定要撤离,才能盈利。而浙江的民间资本似乎仅仅只是将房地产当成了蓄水池,而不是当成炒作工具,因此撤离得极少。这似乎又预示着这几个城市的楼市有它健康的一面。这个问题曾经了困扰了我很久,一直到我开始步入民间金融领域,才理解这个游戏的玩法。
  
  江浙一带的民间金融极其发达,它们多以房产抵押作为融资手段。随着房价的上升,融资额度也可以随之大涨。江浙的房价大涨,更是一种民间金融游戏。随之而来的一个现象是:大量的高价房被作为融资手段,反复的抵押贷款。由于这些房产更多的是被作为融资工具而不是炒作工具,其投机性更多的是体现在金融市场而不是二手房市场,因此体现的市场表象就是:二手房交易率较低而抵押融资频率极高。
  
  住宅被当成了金融工具,我认为这是非常扯淡的事,这暴露的是我国在民间融资上的根深蒂固的弊病,我极其无语,也没有办法予以评价。

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  论坛上对沈阳的看法,可谓仁者见仁智者见智,我的看法是——未来不会让人失望!
  
  在现在的沈阳房地产市场上,万科 万达 保利 金地 华润 中海 远洋 绿地等一线开发商,都能看到他们的身影,很多开发商还是几个盘子一起开发,这些资本不是傻子。
  
  至于从土地 资源 水 交通等可持续发展角度来展望未来,要比很多现在“风生水起”的省会城市都要乐观。
  
  楼主的观点,我很赞同,轻工业在中国已经走到了极致,靠袜子 衬衫打天下的年代已经渐渐远去了。
  “我相信在这方面,中国一定可以超越德国和日本。这是由于我们庞大的轻工业基础决定的。市场允许我们有试错和改进的机会。德日都没有这种机会了。”——记住楼主这段话。
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    作者:wangxiaojin1 回复日期:2010-12-11 22:27:48
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    这两位哥们,我是绝对不会对具体的投资意向,做出任何指导性建议滴。
    
    附带说一句,我对东北重工业的复苏前景,极其看好。轻工业在中国已经走到了极致,高科技制造业的前提,是重工业的复苏。精密科技工业必须建立在最高水平的机床工艺上。而且,在全世界范围内,我也最看好中国的重工业前景。我相信在这方面,中国一定可以超越德国和日本。这是由于我们庞大的轻工业基础决定的。市场允许我们有试错和改进的机会。德日都没有这种机会了。
    
    这段话姑且作为对东北那些老工业城市的预判意见吧。
  
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  看来楼主的水平真是不一般的高!
  
  我内心也并未十分期望楼主做出具体指导性建议。
  
  楼主对大趋势的预判,与我心有戚戚焉!楼主的解答,坚定了我的判断。谢谢。

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  作者:我欣悠悠 回复日期:2010-12-12 17:51:21 
  
    首次置业型客户为主,改善型需求为辅,主要客户仍然集中于本市,对周边城市辐射程度有限。最受欢迎的面积需求在120左右的舒适三房。这种面积放在珠三角估计就是改善型了,不过在北方城市,一是均价偏低,二是习惯的居住尺度偏大,120左右的三房就是首次置业的首选。
    5K不到的均价,对于这么一个地位偏低的省会城市来说,算是个正常价位。
    宏观的产业、规划让楼主那丫的去研究吧。
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  我靠,有你这么回帖的吗?你至少得说明这是针对石家庄的说明是吧。
  从去年和前年的对比看,石家庄去年市区内均价仅4K出头,今年上涨到接近5K,涨幅超过20%。我的理解是,石家庄的改善型需求开始入市,算是从首次置业型阶段向下一个阶段进发了。
  这个价位很健康,谈不上有多少泡沫。我的理解是,在北京多年疯狂的抽血效应之下,石家庄终于缓过劲来了。石家庄的财富,开始愿意留在石家庄了。这是石家庄作为一个省会,居然到现在才进入改善型需求阶段的原因。
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  作者:pokkk 回复日期:2010-12-12 13:26:45
    请楼主用你的理论解释下成都的房价,预测一下将来的趋势
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  这个帖子里相当多成都粉。我集中解释一下,不光是对成都,还是对所有在类似的西部中心城市的朋友,包括昆明、南宁、西安、兰州、郑州等等各地的朋友,一起做的解释。
  
  西部中心城市,本身的经济实力弱于东部二线城市,但是它们相对于西部其它荒芜的城市,生活配套和市政配套具有显著的优势,在它们各自的势力范围之内,具有极其强悍的吸血能力,能吸纳各自省份的几乎全部消费能力。考虑这个前提,它们的楼市具有典型的改善型特征,全省的富裕居民都会试图在这种中心城市拥有一套房产以改善自己的生活。同时,由于它们强悍的吸金作用,大规模的资金聚集之下,也会体现出一部分的投资型特征。但仅限于此了。它们的楼市远未达到投资型置业阶段,仅仅只是因为它们相对完善的生活和市政配套优势,而产生的阶段性吸金作用罢了。真正的自住型客户考虑的仅仅是这里更加优越的生活资源罢了。
  
  吸金是有极限的,不可能无限的吸下去。所有的城市都会极力阻止自己的财富被其它城市吸走。中国目前的经济模式,就是所谓的县域经济独立竞争模式。各行政疆域之间相互竞争。西部各中心城市,得了体制之力,在这种竞争中获得了一定的先机,但这不是长久之计。过于强悍的对周边城市吸血,自己也会失去生存之本。目前西部中心城市首先要做的,不能是想着怎么扩大自己的行政疆界以加强吸血能力,比如长沙,而应该是好好的强化自身的造血能力,做好自己的产业,在目前的中国产业升级和转移中,找准自己的位置,在未来的世界产业分工中,获得一席之地。这才是这些个西部中心城市未来的发展方向。能适应这个趋势的,未来的楼市一定大涨。不能适应这个趋势的,就会陷入长期的低迷。
  
  就目前而言,我还没看到成都有头脑发热的迹象,它很老实的朝着产业化的轨迹在运行。富士康其实是相当落后的产业形态,绝不是什么高科技。事实上整个台湾的产业都不是什么高科技。成都把富士康接手过去,是对的。是适应了中国东部产业升级和转移的趋势的。成都很老实的接收这样的传统产业,不傻兮兮的唱高科技的高调,这样很好。目前也没看到它高喊搞国际金融区的高调,这样更好。中国在世界产业分工上,都没能抢到金融这一块,我就不是很明白有些个西部中心城市,怎么那么觉得自己可以做成国际金融都市。这太扯淡了。成都按这个趋势走下去,我相信一定可以成功。如果它突然和西安、郑州一样打鸡血发神经,一定死得极快。
  
  主贴结束了,我更期待的是和各位讨论,对骂,吵架,砸砖,观点要碰撞才能完善。谢谢大家。
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  作者:猎人QQ 回复日期:2010-12-11 18:36:37 
  
    楼主最后一定给点投资建议啊
    分类建议:比如一线城市怎么投资,东部二线城市怎么投,中西部中心城市怎么投
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  处于转型期的城市最适宜投资。比如从首次置业型向改善型阶段转变、从改善型向投资型阶段转变。具体什么城市正处于这个时期,呃,好吧,我举例一下,佛山目前正从改善型向投资型市场进化。顺带也算是回答了上面另一位朋友的部分提问。不过这只是我个人的浅见,不足作为阁下以及看贴的其他人的投资指导意见。。。。。
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  作者:喋血2010
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  你丫没完了是吧?劳资没意见。爱买不买。靠。劳资是算命的吗?是神棍吗?是大仙吗?你TM一首次置业刚需,考虑个鸟毛的房价涨跌啊。涨跌关你有毛的关系吗?涨了你就卖掉炒楼?跌了你丫就不供楼了?这TM对你来说,就是个数字游戏,名义财富罢了。关心个鸟关心。
  劳资这个帖子开宗明义,首次置业群体关心楼价,一点P的意义都没有,就过个眼瘾。自己回家数钱看荷包,够钱就买,不够钱就等着。假设南京的房价有泡沫,你TM就愿意等着吗?你TM能等几年?
  另外,劳资前面对苏州和南京的解释,很清楚了,你TM不认识字?不会去看?看不懂?看不懂就滚蛋。擦
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  作者:喋血2010
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  你丫没完了是吧?劳资没意见。爱买不买。靠。劳资是算命的吗?是神棍吗?是大仙吗?你TM一首次置业刚需,考虑个鸟毛的房价涨跌啊。涨跌关你有毛的关系吗?涨了你就卖掉炒楼?跌了你丫就不供楼了?这TM对你来说,就是个数字游戏,名义财富罢了。关心个鸟关心。
  劳资这个帖子开宗明义,首次置业群体关心楼价,一点P的意义都没有,就过个眼瘾。自己回家数钱看荷包,够钱就买,不够钱就等着。假设南京的房价有泡沫,你TM就愿意等着吗?你TM能等几年?
  另外,劳资前面对苏州和南京的解释,很清楚了,你TM不认识字?不会去看?看不懂?看不懂就滚蛋。擦

「房价的本质」_合肥

  命题作文:说合肥
  
  合肥的GDP大致在2000亿左右的规模,常住人口不少,500万。对于一个省会城市来说,这是一个极差的经济成绩单。这仅仅相当于珠三角三线和四线城市之间的经济规模。安徽的其它所谓大城市同样惨烈,芜湖900亿,安庆800亿,马鞍山借资源之便,达到660亿,其它都在600亿以下。这种规模的经济,说明整个安徽都刚脱离温饱线不久,属于还要努力一把才能小康的水平。
  
  这种经济水平较低的省会城市,它自身的能力有限,唯一所能依据是,是其相对于周边几乎是刚刚脱贫的城市而言具有的居住环境优势,从而产生微弱的吸血效应。然而合肥距离南京太近,安徽东部的财富更可能的是被南京吸走,仅有部分安徽西部的穷困城市,才可能被合肥吸血。关键在于,安徽相对富裕的城市,基本上都集中在东部。芜湖、蚌埠、马鞍山等等。西部仅有安庆这一个相对富裕的城市。这样的结果,导致合肥的城市发展几乎只能靠自身造血。
  
  在更加宏观的视角来看,安徽的处境更加尴尬。它位于长三角外侧,它要承受整个长三角的吸血效应。它在与长三角的竞争中必定处于无从招架的地步。这使得整个安徽,几乎都没有拿得出手的产业。这方面安徽的特点类似于江西:在前30年的中国工业化进程中无所作为。
  
  但是近3年来合肥的经济突然一改颓势。在目前的东部产业升级调整浪潮中,合肥很顺利的承接了从东部发达地区离开的传统工业,实现了比较全面的工业化,比较顺利的完成了家电、汽车、化工、建材等产业的布局。这是很牛逼的事。老老实实的承接从长三角迁出的传统工业,认清自己本来落后的现状,不好高骛远的搞什么高科技或者金融中心,这是合肥的牛逼之处。因此,我对合肥的经济前景,非常看好。按照中国城市目前实现工业化的速度,再给它三到五年时间,就能完成工业化,步入居住型城市阶段,从而激发改善型需求入市。
  
  在上述城市发展的背景下,合肥的房地产市场表现与之完全一致的特征。08年前,合肥的住宅供应面积都在500万平米上下,市场均价都在4000以下,市场低迷,体现出典型的首次置业型初期的特征。从08年之后,随着产业布局的成型,成交面积开始猛增,08年达到700万,09年更是达到1000万平米。今年预计也将达到1000万平米的成交量。成交价格也开始随之上涨,09年底均价达到5500,到今年10月份全市均价达到了6300,3年时间上涨了近60%。
  
  即使考虑到今年狂烈的通货膨胀所引发的全国范围内近10%的房价上涨因素,合肥由于本身的城市经济升级而带来的地产升值幅度,也达到了50%。我分析,这种突如其来的成交量和成交价格的上涨,缘于合肥多年来的楼市低迷,事实上在合肥人中积累了大量的待消耗的财富。这些财富一直在寻找突破口。一旦合肥确实的开始工业化进程,就可以引爆置业需求,引起成交量爆发式增长。并且,在合肥附近南京等长三角中心城市房价大涨的市场背景下,合肥人对市场的信心也在增长。这几个因素的共同作用下,合肥最近的市场大卖,也是可以解释通的。
  
  说到对未来的预测,只要合肥坚定的在工业化的道路上走下去,建设成安徽的工业第一强市,那么合肥的房地产市场就一定会持续的增长下去。目前6500左右的成交均价,对于一个迅猛发展中的省会城市而言,并不算高,算是健康。如果合肥可以在3到5年内完成工业化进程,均价上升到8000以上,也算正常。
  
  说到合肥各区,很有趣的是,合肥各区的价格差异极小,仅有个别区在个别时段出现统计数据上的差异。我认为,这是由于合肥作为一个工业化初期的城市,并未出现真正意义上配套完善的中心城区。各区之间的生活舒适度其实相差不大。反应到售价上,就无法体现出区域级差。未来合肥各区之间是不是会出现领涨性的区域,要认真研究合肥的城市规划,看哪里被规划为真正的居住新区,并能享受到优先的财政倾斜。我纯粹进行纸面研究的结果,目前“蜀山区”似乎有点这个意思。本人不对这个区域选择承担任何投资建议上的责任。
  
  就此交稿。请审阅。

「房价的本质」_厦门

  细说厦门
  
  厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱,厦门这种全省第三的城市,09年GDP规模也仅仅只有1623亿。但是厦门人口不多,户籍人口177万,常住人口252万。(这里我说一下, 非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的那么难,目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。没有社保的基本上是流动型临时工,不是城市的主体经济力量。)人均GDP约9500美元,这是一个很不错的水平,这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构,经济规模不大,人不多,都挺富裕。一群小富人,在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。
  
  作为计划单列市,厦门的税收其实要被中央直接拿去,福建省没法分享,因此福建必定对厦门围追堵截,不会对厦门有任何财政上的扶持,并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系,未必像重庆和四川那样水火不容,但也必定是像深圳和广东一样,相互看不顺眼。即使不会相互拆台,也不会相互扶持。厦门的发展,在得不到倾斜型的扶持政策的情况下,完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就,我认为主要是得益于它清晰的城市定位:旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康,让我留下了非常深刻的印象。2000年厦门的人均GDP仅1000美元,到05年达到6000美元,今年应该已经突破1万美元,10年中翻了10倍,这种惊人的发展速度,更应得益于厦门自身的强悍的产业结构,而不应归因为它的吸血作用。恰好是反过来,厦门由于这种迅猛的发展,其生活水平远远超越福建省之后,才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力,进而出现一定的吸血效应。05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成,其后逐年升高,目前已经达到55%,超过本地客户购房比例,刚好印证了我的上述判断。
  
  厦门的城市地理特征非常明显:本岛以及半环抱着本岛的陆域。其2010年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征,就是俗话说的:“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的湖里区和思明区,放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度,使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套,其生活资源之完善,即使在全国范围进行比较,也能排进前10名的位置,远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和,对本岛的投入要放缓,以优化为主,集中精力向东部陆域(海沧区)和北部陆域(集美区)发展。这一连串的城市发展规划理念,务实有效,轻重缓急,清清楚楚,完全挑不出毛病。
  
  综合以上的因素,厦门的经济规模虽然不大,但是质量非常高,无论是产业结构还是城市规划理念,均远远的超越国内一般的二线城市,而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨,我个人非常认可。受限于厦门的城市规模,其楼市的总成交量很少,仅有150万—200万平米左右,是非常精致的市场。岛内外的供应量,从07年的岛内6成岛外4成,逐渐演变到现在的岛内4成岛外6成,体现出厦门的市场发展方向,逐渐从已经饱和的岛内,向岛外扩张。07年,厦门岛内均价过万,岛外大致在5000元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现,吸血效应大幅加强,刺激投资型客户入市,开始实现价格大涨,到今年11月份大致是岛内1.7万,岛外8000左右。考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应,我个人认为,目前岛内的这种价位,属于典型的投资型置业城市的市场价位,它与厦门目前的经济地位相匹配,泡沫性很小。至于岛外8000的均价,相当于改善型市场的初期价格,由于缺乏实地考察,我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势,但考虑到厦门必须向外扩张这一事实,其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下,应该也可以很快予以完善,我也相信即使目前这个价位已经包含了对未来的升值预期,这个预期也是可以达到的。
  
  综上,我对厦门楼市的整体判断是:健康级。现在的价位很合理,岛内与岛外各自体现出明显的投资型置业与改善型置业的特点。但在目前这个价位上要再实现持续上涨,除非厦门的中心级经济地位能得到持续性的加强,其经济规模逐渐从目前的小家子气的状态,变得具有大家风范,才能提供持续上涨的动力。
  
  谢谢大家。